قانوني يوضح إجراءات تسجيل 3 حالات مختلفة من العقارات بالشهر العقاري

ضم قانون تنظيم الشهر العقاري الجديد، المادة 35 مكرر لتقرر كيفية تسجيل الأحكام المتعلقة بملكية وتسجيل العقارات، وأضافت تلك المادة في فقرتها الثالثة حكماً جديداً يحظر على شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها أن تتعامل على أي عقار إلا إذا كان مسجلاً.

ويوضح الخبير القانوني علاء حامد القراقيش المحامي بالنقض، إجراءات تسجيل 3 حالات مختلفة من العقارات في الشهر العقاري.

قانون الشهر العقاري
وقال الخبير القانوني، إن تسجيل العقارات وفقاً لأحكام هذا التعديل في القانون الشهر العقاري الجديد أصبح ضرورة لا غنى عنها، إذ لا يستطيع مالك العقار أن يتعامل مع الجهات الحكومية بشأن العقار إلا إذا قام بتقديم عقد ملكية مسجل في الشهر العقاري، وهذا العقد يختلف بالكلية عن الحكم الصادر بصحة التوقيع على عقد البيع العرفي والذي لن تعتد به الجهات في التعامل بشأن العقار وتقديم الخدمات والمرافق له بعد نفاذ هذا التعديل المنتظر سريانه من تاريخ 6 مارس 2021.

التسجيل في الشهر العقاري
وأضاف “القراقيش”، توجد 3 حالات مختلفة من العقارات والوحدات السكنية تختلف إجراءاتهم في التسجيل في الشهر العقاري وهي كالتالي:

الحالة الأولى، إذا كان للعقار عقد مسجل في الشهر العقاري، فإن مشتري العقار يستطيع التوجه مع البائع إلى مكتب الشهر العقاري من أجل نقل ملكية العقار إليه، وإذا امتنع البائع عن نقل الملكية يكون في مقدور المشتري أن يقوم برفع دعوى صحة ونفاذ لعقد البيع العرفي الذي تحت يده ومن ثم التوصل إلى نقل ملكية العقار في الشهر العقاري باسمه استناداً إلى الحكم الذي سيصدر بصحة ونفاذ عقده.

دعوى صحة ونفاذ
الحالة الثانية، إذا كان العقار غير مسجل، والمالك لا يملك سوى عقد البيع العرفي الخاص به وهي الحالة الأكثر انتشاراً، فحينها لا يتوجه المالك بهذا العقد إلى الشهر العقاري، ولكن يتقدم به إلى المحكمة طالباً الحكم بصحة ونفاذ عقده، ويختصم البائع له في هذا العقد، وحينها تبحث المحكمة ملكية البائع للعقار وتتأكد من صحة ملكيته وتقوم بتتبعها توصلاً إلى الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع، وحينها يستطيع المشتري التوجه بحكم المحكمة هذا لتسجيله فى الشهر العقاري وفقاً لأحكام المادة الجديدة تلك ويصدر له عقداً مسجلاً في الشهر العقاري يثبت ملكيته ويستطيع التعامل أمام الجهات الحكومية بشأن العقار.

الحالة الثالثة، فهي التي لا يجوز فيها مالك العقار أية مستندات أو عقود مثبتة لملكيته، ولكنه هو المالك الفعلي والمقيم بالعقار منذ سنين، وهذه الحالة متكررة في الأشخاص الذين يرثون عقارات عن مورثيهم بدون أن يكون لها أوراق ملكية، ويستندون في ملكيتهم إلى إقامتهم في العقار لسنين طويلة، وهؤلاء الأشخاص بمقدورهم التوجه إلى المحكمة برفع دعوي تثبيت ملكية إذا كانت إقامتهم وحيازتهم للعقار قد دامت لمدة 15 سنة متصلة حيازة هادئة ظاهرة مستقرة غير متنازع عليها وبنية التملك.

قانون تنظيم الشهر العقاري
ويستطيع صاحب العقار أن يستند في حيازته للعقار ويثبتها بشهادة الشهود وما قد يساندها من الخرائط المساحية والتصوير الجوي وكشوف الضرائب العقارية وشهادة بيانات الحيازة وتقارير الخبراء.

وحين يصدر الحكم بتثبيت ملكية الحائز للعقار يستطيع التوجه به إلى مصلحة الشهر العقاري لتسجيله بذات الإجراءات المقررة فى المادة 35 مكرر من قانون تنظيم الشهر العقاري.

رسوم دعوى صحة ونفاذ
وأشار الخبير القانوني، إلى أن رسوم دعوى صحة ونفاذ عقد البيع و دعوى تثبيت الملكية تحدد وفقاً لقيمة العقار وثمنه، فإن كانت قيمته لا تجاوز المليون جنيه تكون رسوم القضية فى حدود 500 جنيه على الأكثر، وإن كانت قيمة العقار تجاوز المليون جنيه فإن رسوم القضية تكون فى حدود 1000 جنيه، وتلك هي الرسوم التي تحصلها وزارة العدل عند رفع الدعوى في المحكمة.

رسوم التسجيل بالشهر العقاري
وأوضح “القراقيش”، أن رسوم تسجيل الحكم الصادر من المحكمة فى الشهر العقاري تكون وفقاً لمساحة العقار على النحو التالي:
 أقل من 100م2 يكون رسم التسجيل 500 جنيه، ومن 100 م2 وحتى 200م2 يكون رسم التسجيل 1000 جنيه، ومن 200 م2 وحتى 300 يكون رسم التسجيل 1500 جنيه، والأكثر من 300م2 يكون رسم التسجيل 2000 جنيه.